април 2024
Лихвите по жилищните заеми в България вероятно ще се покачат плавно през тази година, като е възможно процесът да започне от второто полугодие. Не се очаква евентуалното повишение да доведе до драстично отдръпване на купувачи от жилищния пазар, нито до сериозни затруднения за хората, които вече изплащат ипотечен кредит. Към момента делът на „лошите“ заеми в портфейлите на банките е между под 1% и под 3% и това според тях се дължи на внимателно предварително проучване на хората, кандидатстващи за ипотечни кредити. Разхлабване на критериите към кандидатите няма, твърдят от банките.
Обемът на жилищното кредитиране през 2023 г. отбеляза значителен ръст от 20,5% по данни на Българската народна банка (БНБ) към 31 декември. Той е най-високият от финансовата криза през 2008 г. насам. За една година банките у нас са раздали жилищни заеми на обща стойност 7,8 млрд. лв., а обемът на всички отпуснати кредити е достигнал през миналата година 19,9 млрд. лв., сочат още данните на БНБ. Ипотечният пазар остана много активен благодарение на ниските лихви, които се задържаха на рекордно дъно от 2,58%. Това контрастира с тенденциите в еврозоната, където ипотечният пазар замръзна под натиска на най-рязкото в историята затягане на паричната политика от Европейската централна банка (ЕЦБ). Предприетите от централната банка мерки за овладяване на инфлацията и връщането ѝ към целта от 2% повишиха лихвите по жилищните заеми в еврозоната и към декември 2023 г. те са на средно ниво от 4%, сочат данните на ЕЦБ.
Заради експанзията в жилищното кредитиране у нас управителят на БНБ Димитър Радев даде сигнал през януари, че за първи път централната банка обмисля да затегне по-сериозно кредитирането на домакинствата чрез мерки, които са насочени директно към потребителите. Централната банка може, например, да наложи таван на максималния размер на кредита или да ограничи съотношението между доходи и размер на заема. До момента БНБ предприемаше предимно мерки, свързани с капиталовите буфери и резервите. По-късно Радев уточни, че централната банка ще вземе решение за затягане на кредитирането на домакинствата след анализ на данните за първото тримесечие на тази година.
Плавен ръст на лихвите по жилищните заеми
Инвестбанк счита, че повишение на лихвените проценти по жилищните кредити е възможно още тази година, но то няма да бъде значително, в рамките на 0,20% до 0,50%.
С колко точно ще се увеличат лихвите е трудно да се предвиди заради свръхликвидността в банковата система у нас, която може да бъде ползвана за жилищно кредитиране, казва Георги Георгиев, директор на Дирекция „Продажби и координация на клоновата мрежа“ в Инвестбанк. „Това е и основната разлика между банковия пазар у нас и в доста от европейските държави, където банките са принудени да вдигнат лихвите едновременно и на депозитите, и на кредитите. Тази тенденция вероятно няма да подмине България“, смята той.
У нас лихвените проценти по преобладаващата част от жилищните кредити са обвързани със средното ниво на лихвите по депозитите на граждани и нефинансови предприятия и затова движението на този показател е особено важно, отбелязва Георгиев. „Ще следим внимателно пазара на депозити и на кредити и на тази база ще вземем съответните решения за евентуална промяна в нивата на лихвения процент по жилищни кредити“, коментира той.
Според него лихвеният процент по жилищните кредити може да се промени още тази година заради започналото плавно повишение на лихвите по депозитите. Влияние може да окаже и политиката на БНБ за охлаждане на кредитния пазар.
От Банка ДСК също очакват плавно изменение на лихвите по жилищните заеми, което „да остане в рамките на органичния ръст на стандарта на домакинствата“. От банката прогнозират също запазване на условията за кредитиране. „Основните фактори, които влияят на лихвите по кредитите, са цената на ресурса и степента на рисковите фактори. Депозитната база в банковата система нарасна исторически, което гарантира стабилна ликвидност, очакваният ръст на лихвите по пасива е умерен и дава плавно отражение върху лихвите по заемите“, коментира Пламена Тотева, директор пазар ипотечно кредитиране в Банка ДСК.
Тя отбелязва, че развитието на пазара на недвижимите имоти на фона на ръста на доходите и в комбинация с успокояващия се инфлационен натиск продължава да благоприятства условията за ипотечно кредитиране. „Това е видимо и през обема на новоотпуснатите финансирания от банките, които нарастват осезаемо. Въпреки това българските банки имат разумни критерии за поемане на риск и с оглед на стабилните икономически показатели не се наблюдават тенденции за резки промени в критериите за отпускане на заеми“, казва Тотева.
От ОББ коментират, че повишаване на лихвите по отпуснатите жилищни кредити може да се очаква с вдигането на лихвите по спестяванията на домакинствата. „Това са обичайно бавни процеси и има известно отлагане във времето, докато се усети в лихвените проценти по кредитите на гражданите“, отбелязва банката и допълва, че на този етап не очаква резки повишения на лихвите по жилищните заеми. „Продължаваме да следим пазара и да адаптираме ценовата си политика за новоотпуснатите кредити“, допълват от ОББ.
Централна кооперативна банка (ЦКБ) отбелязва, че евентуални промени в лихвените проценти по ипотечните кредити ще бъдат съобразени с конкретните пазарни условия и допълва, че не очаква промените да са драстични. Тя не се ангажира с прогноза кога точно може да започне увеличаването на лихвените нива, но счита, че е твърде вероятно процесът да стартира през втората половина на 2024 г.
„Решението за увеличаване на лихвените проценти по ипотечни кредити за ритейл клиенти е свързано с много и различни фактори. Ликвидността, инфлацията, динамиката на имотния пазар и ценовите политики на конкурентите са сред основните фактори, които биха повлияли на решението за промяна в лихвите“, коментират от банката.
От съществено значение ще бъдат също поведението на регулатора и паричната политика на правителството. „Намерението на БНБ да се намеси по-сериозно в кредитните политики на банките чрез въвеждане на конкретни правила за заемите и на максимални прагове на основните показатели ще засили конкуренцията между банките“, считат от ЦКБ. И допълват, че тя може да доведе до задържане на лихвените проценти по кредитите, които при изравнени други условия биха били един от малкото инструменти за привличане на нови клиенти.
„Влияние върху кредитната ни политика и в частност върху нивата на лихвените проценти биха оказали правителствените планове за емитиране на ДЦК, което ще изтегли ликвидност от банките и ще промени коренно пазара“, отбелязват още от ЦКБ.
Ипотечно кредитиране и жилищен пазар
За момента няма непосредствен риск от проблеми на жилищния пазар, породени от кредитирането, считат банките, но признават, че с времето силният ръст на цените на жилищата и на ипотечното кредитиране биха могли да създадат зони на увеличен риск на пазара.
„В тази връзка ние разбираме проактивните сигнали на регулатора“, казват от ОББ. Ипотечното кредитиране в банката е съсредоточено основно върху жилищни имоти, които клиентите купуват за собствено ползване. „Ние прилагаме стриктни критерии за допустимост; не сме разхлабили политиките си за отговорно кредитиране през последните години и не виждаме причини за притеснение в това отношение“, допълват от ОББ.
От ДСК очакват пазарът на недвижими имоти да продължи да бъде в равновесие благодарение на положителното развитие на икономическите индикатори, които влияят пряко върху пазара. „Ипотечният пазар в България отчита годишни ръстове, които благоприятстват бизнес климата в строителството, а сключените сделки през изминалата година показаха леко охлаждане на пазара след рекордните им нива“, казва Пламена Тотева.
Тя допълва, че въпреки отчетения ръст на ипотечното кредитиране през миналата година, то остава в рамките на органичното си развитие. „В подкрепа на това анализът показва, че нито рисковите политики на банките са минали границата на разумния апетит, нито параметрите на ипотечните продукти са се променили“, изтъква Тотева. Определя като разумно и поведението на клиентите. „Наблюдаваме клиенти със самоучастие от над 20% и средни или по-високи доходи, които отделят около 30%-40% от месечните си доходи за вноски по кредити“, казва тя.
Инвестбанк изтъква, че банковият сектор в България се наблюдава и на европейско ниво, а цените на недвижимите имоти са един от основните показатели. „При евентуален риск това не би останало незабелязано от колегите в ЕЦБ“, казва Георги Георгиев.
Той счита, че кредитирането у нас се осъществява при ясни и консервативни критерии от страна на банките спрямо кредитоискателите, които по думите му дават сигурност относно тяхната платежоспособност. Според него вероятното плавно повишение на лихвените проценти по жилищните кредити не би довело до сериозно сътресение благодарение на ниската безработица и ръста на доходите в страната.
„Доходите постоянно нарастват, което е добър знак за платежоспособността на хората. Търсещите жилище отделят повече време в проучване на имотния пазар и условията за кредитиране. Те внимателно подбират жилището според нуждите и възможностите си“, казва Георгиев. За банките е важно да не допускат прекомерна задлъжнялост, за да сведат до минимум и процента на необслужваните кредити, допълва той.
ЦКБ също не вижда към момента риск за жилищния пазар, породен от кредитирането. „Увеличението на цените на имотите е обективно – при инфлация в строителството от над 25% промяната в стойността на жилищата е около 20%“, отбелязва банката, но признава, че ако тенденцията се запази и цените на имотите продължат да се увеличават със същите темпове, вероятно ще възникнат основания за притеснение.
„Регулаторът в лицето на БНБ има за основна задача да следи за рисковете от имотния пазар и при наличие на опасност да предприема съответните действия за ограничаване на тези рискове“, отбелязват от ЦКБ.
Какво предстои?
В световен план през миналата година фактори като ускоряването на инфлацията и икономическите сътресения, двете войни – в Украйна и в ивицата Газа, промениха пазарната ситуация. У нас обаче тя остана по-балансирана и не повлия съществено на плановете на клиентите за покупка на имот, казва Георги Георгиев.
Очакванията, че лихвите по заемите в България ще се покачат с нивата в страните от еврозоната не се оправдаха и регистрираното увеличение беше между 0,10% и 0,30%, отбелязва той. „Годината e рекордна по отношение на обема на кредитите, но се наблюдава спад при общия брой на изтеглените ипотечни заеми през 2023. Причината според нас е ръстът на цените на имотите“, казва Георгиев.
Потребителите в България са проявили активност към кредитните продукти през миналата година, а интересът е бил насочен към рефинансиране на ипотеките, предоговаряне на условията по кредитите и обединяване на задълженията им. „Клиентите продължиха да разчитат на финансиране до 85% от стойността на имота, който желаят да придобият. За качествените жилища с добра локация и изградена инфраструктура процентът в някои случаи достигна до 90%“, отбелязва Георгиев.
Той не очаква отдръпване на купувачите на имоти от пазара заради прогнозите за увеличение на лихвите през 2024 г., тъй като „жилището е отлична инвестиция“, а лихвите на българския пазар са „едни от най-ниските в Европа“.
От ОББ посочват като единствен по-различен фактор, който ще оказва влияние върху ипотечния пазар през тази година, нагласата и очакванията на клиентите ѝ, свързани с предстоящото присъединяване на България към еврозоната. Банката очаква останалите фактори – икономическата среда, включително безработицата, доходите, инфлацията, лихвените нива по кредити и депозити в лева, достъпът до кредитиране, да останат сравними с нивата им през 2023 г.
ЦКБ посочва, че ликвидността на банките, инфлацията, ниските лихви, политиката на правителството и решенията на регулатора, свързани с жилищното кредитиране, ще определят посоката на ипотечния пазар през тази година.
Относно жилищния пазар Банка ДСК очаква той да остане активен заради нуждите на купувачите от подобряване на стандарта им на живот. „Основните фактори, които формират текущото състояние на пазара на жилища, са ниските лихвени проценти по новоотпуснатите жилищни кредити в комбинация и с увеличаващите се доходи и все още умерено високата инфлация в страната“, казва Пламена Тотева.
Проучване на сайта за финансови новини Investor.bg